¿Cómo llegamos a este precio estimado?

Nuestra base de datos:

Creemos que tenemos la mejor base de datos de propiedades en venta en San Miguel de Allende. Aunque hemos estado recolectando datos desde 2006, durante más de tres años hemos tenido un empleado que trabaja casi a tiempo completo registrando los datos de cada nueva propiedad en la lista. Incluye al menos la dirección, metros cuadrados de terreno y construcción, dormitorios, baños, fotos, fecha y precio enumerados primero, el historial de reducciones de precios de venta y precio y fecha de venta.

Hemos creado esta base de datos principalmente a partir del monitoreo de todos los sitios web de bienes raíces en San Miguel, verificando nuestras entradas con los datos de la MLS (no pública) de AMPI (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios), aclarando información faltante o conflictiva hablando directamente con los agentes de la lista, utilizando algunas evaluaciones comerciales, y ocasionalmente comparando la información con el Registro Público.

¿Por qué los precios máximos son de mediados de 2018?

Dado que es casi imposible medir el verdadero valor actual de una propiedad desde el comienzo de esta pandemia, decidimos medir cada propiedad contra el pico del mercado a mediados de 2018, cuando el volumen de ventas y los precios estaban en su punto más alto y había abundancia de datos para comparar.

En 2019, el volumen de ventas se desaceleró sustancialmente y los precios de venta cayeron del 10% al 17%, dependiendo de qué tan cerca estaba la casa del Centro y de su condición.

Aún está por verse dónde quedarán los precios hoy o mañana en comparación con el pico del mercado. Algunos ya creen que los precios deberían estar cayendo rápidamente, mientras que otros creen que veremos un auge de personas que desean mudarse aquí y que el mercado volverá a ser fuerte.

Ya sea que el mercado se debilite o fortalezca, parece que la mejor manera para que Realty San Miguel sirva a nuestros clientes es aumentar la transparencia específica de la propiedad y usar nuestra base de datos para proporcionar una indicación de cuál puede haber sido el precio de cada propiedad en la cima de el mercado y revise nuestro orden de clasificación para presentar primero las propiedades que parecen tener el precio más agresivo. Utilizando una propiedad al azar como ejemplo, nuestro algoritmo indica que el valor máximo habría sido de $ 1,078,000 USD a pesar de que muestra que se vendió en 2016 por $ 1,200,000 USD. Hoy los vendedores están obviamente motivados y la propiedad está enlistada por solo $ 550,000 USD. Por lo tanto, se muestra con cinco estrellas en los resultados de búsqueda e indica que puede tener un precio de alrededor del 50% por debajo del precio máximo.

Nuestras calificaciones actuales de estrellas se establecen en:

Una estrella significa que los resultados indican que una propiedad tiene un precio de al menos 10% por debajo del precio máximo de mediados de 2018.
Cinco estrellas significa que los resultados indican que una propiedad tiene un precio de 30% o más por debajo del precio máximo de mediados de 2018.
A medida que el mercado suba o baje, también ajustaremos este sistema de clasificación por estrellas.

Transparencia:

Durante varios años, hemos creído que la falta de transparencia específica de la propiedad dentro de nuestra comunidad de bienes raíces en San Miguel no ha servido bien a los clientes. Aunque todavía está lejos de ser perfecto, el tiempo de inactividad de cuarentena y el mercado cambiante causado por Covid-19 nos convencieron de que finalmente tenemos suficientes datos para ayudar a nuestros clientes a tomar decisiones mejor informadas. Esperemos que nuestra continua dedicación siga mejorando la precisión que produce nuestro algoritmo.

Nuestro algoritmo:

Aunque creemos que no hay otras bases de datos tan completas como la nuestra, también sabemos que la nuestra tiene limitaciones sustanciales. Combinar una base de datos imperfecta con las complicaciones de que haya hogares de un millón de dólares al lado de hogares de cincuenta mil dólares y que todos sean únicos, hace que la programación del algoritmo sea un desafío en el mejor de los casos. En raras ocasiones se utiliza una evaluación física, por lo que los resultados de valor que aparecen en nuestro sitio web DEBEN UTILIZARSE SOLO COMO INDICADOR DE POSIBLE VALOR y no como un absoluto.

Si encuentra interesantes una o más de las propiedades, comuníquese con uno de nuestros agentes que puede ayudarlo a ajustar el valor actual en comparación con el valor máximo de mediados de 2018. Hemos pasado gran parte de nuestro tiempo de cuarentena trabajando con nuestros agentes para asegurarnos de que estén a la altura de la tarea y puedan satisfacer mejor sus necesidades.

Aclaraciones:

• Los nuevos desarrollos a menudo no se incluyen en nuestra base de datos hasta que comienzan las reventas de unidades.
• Aunque queremos tener todas las propiedades en venta en San Miguel en nuestro sitio web, no enumeramos las que no tienen fotos o faltan puntos de datos básicos que creemos necesarios. En general, creemos que hay entre un 4% y un 9% más de propiedades en venta que las que aparecen en nuestro sitio.
• Vendido en los últimos 12 meses es generalmente mucho más bajo que el número real de ventas porque muchos sitios web eliminan una propiedad sin indicar si realmente se vendió o se retiró del mercado. Solo marcamos una propiedad vendida cuando confiamos en la precisión.
• El listado y la fecha de venta que se muestra es el día en que la propiedad entró o se actualizó en nuestra base de datos. Normalmente, esto sucede dentro de una semana del evento real, sin embargo, ocasionalmente encontramos una propiedad que ha estado en la lista durante unos meses que no estaba en nuestra base de datos o una propiedad que se vendió sin ser debidamente anotada.

Nuestro objetivo:

Sabemos que las prioridades de algunos de nuestros clientes son más sobre encontrar la casa de sus sueños perfecta y menos sobre el mejor valor. Sin embargo, en el otro extremo, las finanzas de algunos de nuestros clientes determinan que el gasto no sea más de lo necesario. Donde sea que se encuentre en esta escala, creemos que la mayor transparencia de la propiedad y nuestros indicadores de algoritmo lo ayudarán a tomar decisiones más informadas y agilizar su proceso de compra.

¡Apreciamos su confianza en nosotros y por darnos el privilegio de trabajar con usted!