Actualización del mercado inmobiliario agosto de 2022

Durante muchos años, el mercado inmobiliario de San Miguel de Allende ha atraído a lo que yo llamaría clientes de la lista de deseos. Se trata de personas que han visitado San Miguel muchas veces y tenían en su lista de deseos retirarse o tener una segunda casa aquí. Sin embargo, en el último año el mercado ha cambiado drásticamente. Aunque todavía hay muchos compradores que todavía encajan en la categoría de la lista de deseos, el nuevo mercado se ha convertido en aquellos que escapan de alguna situación indeseable.

Los que escapan provienen principalmente de los EE. UU. y Canadá, pero también estamos viendo un aumento de clientes de Europa Occidental. Sus razones varían mucho, pero en un intento de resumir, solo diré que algo ya se ha vuelto intolerable para ellos, o anticipan que se volverá intolerable pronto. "Simplemente no quiero tener que lidiar con esto más si es fácil escapar de ello mudándome", me dijo un cliente reciente.

Para algunos, la razón es que su ciudad se ha vuelto más violenta y ahora temen por su seguridad, mientras que para otros tiene más que ver con las estrictas políticas y mandatos de covid y su creencia de que San Miguel seguirá siendo más abierto y libre. Para los europeos, parece que quieren escapar de la inminente crisis energética.

Por supuesto, la política actual contribuye a su decisión, en ambos lados del espectro.

Durante muchos años he reflexionado sobre el hecho de que las elecciones en los EE. UU. siempre generan más ventas de bienes raíces en San Miguel de Allende. No importaba quién ganara las elecciones o qué partido político tomara el control del congreso o el senado, muchos de los que habían apoyado al partido perdedor terminaron mudándose aquí. Tal vez el disgusto de "simplemente no quiero tener que lidiar con esto más" ha estado en juego durante mucho tiempo.

Sin embargo, en el último año estamos viendo ambos extremos del espectro político llegando al mismo tiempo. Por un lado, y siendo muy general, hay quienes temen que Trump gane de nuevo o que los republicanos recuperen ambas cámaras en las elecciones de noviembre, pero también hay otros tantos que consideran que las políticas de Biden y los demócratas son demasiado tolerables.

El resultado final es que el escapismo impactará en el mercado inmobiliario de San Miguel, lo cual explicaré con más detalle a continuación.

Desafiando todos los ciclos anteriores

Como mencioné antes, el mercado inmobiliario actualmente está desafiando todos los ciclos anteriores que duraron más de 33 años. De principio a fin, los ciclos duraron 10, 12 y 11 años. Cada uno de esos ciclos podría haberse dividido en tercios, con el primer tercio del ciclo viendo precios en baja, el tercio medio con precios y ventas estancados, y el último tercio del ciclo en auge nuevamente. Desde el último pico a mediados de 2018 hasta mediados de 2020, vimos ventas y precios en baja, lo que fue consistente con los tres ciclos anteriores. Luego, tan pronto como terminaron la mayoría de las cuarentenas por covid, el mercado comenzó a recuperarse nuevamente y no ha mirado atrás desde entonces.

ACTIVIDAD DEL MERCADO DE REVENTA DE MAYO A AGOSTO DE 2022 EN COMPARACIÓN CON MAYO A AGOSTO DE 2021

Observaciones

• El total de viviendas de segunda mano vendidas entre mayo y agosto de este año fue de 205, en comparación con el período anual anterior de 126.
• Aunque parece que los precios aumentaron un 20,7 % al comparar estos dos mismos períodos, esto probablemente esté sesgado debido a la cantidad de viviendas de más de un millón de dólares que se vendieron en el mismo período: 17 en comparación con 7. Hemos visto varias ventas este año en el rango de dos a seis millones de dólares.
• Al verificar nuestros datos de ventas de más de un millón de dólares (septiembre de 2020 a agosto de 2021) en comparación con (septiembre de 2021 a agosto de 2022), hubo 40 en el último período de doce meses en comparación con 19 en el período de doce meses anterior y en comparación con 28 durante el último auge que terminó en 2018.
  Los días en el mercado disminuyeron de 336 a 215 al comparar estos dos períodos de mayo a agosto.
• El inventario de reventa se redujo a 627 propiedades en comparación con las 856 de octubre de 2020. Esto representa poco más de doce meses de inventario, lo que es históricamente bajo para San Miguel.
• Todavía existe una gran disparidad entre el precio promedio de cotización en comparación con el precio promedio de venta. Planeo publicar un artículo sobre esto pronto.
• Aunque muchos en el sector inmobiliario afirman que los precios están subiendo, lo que probablemente sea cierto, todavía hay muchas reducciones de precios y, si se eliminaran todas las ventas de un millón de dólares o más, sospecho que el aumento sería inferior al 10%.

¿Hacia dónde va el mercado?

Mientras el entorno en San Miguel de Allende, y México en general, siga siendo favorable para quienes están escapando, nuestro mercado debería seguir viendo ventas comparables, ya sea que los precios bajen, suban o permanezcan iguales. Un lugar seguro parece ser la prioridad para muchos compradores.
Sin embargo, como mencioné en la última actualización, todavía hay muchos otros factores en juego que podrían afectar los precios.

Por ejemplo, en ciclos anteriores vimos menos ventas cuando los mercados de valores estaban a la baja y más ventas cuando los mercados de valores estaban al alza porque muchos compradores, incluso si planeaban vivir aquí a tiempo completo, estaban aprovechando las inversiones para comprar una segunda casa. Pero la mayoría de los que escapan parecen estar vendiendo propiedades en otros lugares para comprar una propiedad en San Miguel. Esto significa que, aunque sus inversiones pueden estar perdiendo valor, básicamente están cambiando una casa por otra y no están utilizando sus inversiones. Pero, por supuesto, todavía hay una cantidad de compradores que he mencionado en actualizaciones de mercado anteriores que parecen estar dejando de lado sus dólares y entrando en activos fijos.

Si el entorno en San Miguel sigue siendo favorable, espero que los precios se mantengan iguales o tal vez aumenten levemente. El problema que mantendrá los precios bajos es que las tasas de interés han aumentado en los EE. UU. y Canadá y están poniendo o pondrán un freno a los mercados inmobiliarios allí. Esto se traduce en que los compradores han vendido por menos y tienen menos dinero para usar en su compra aquí. Además, en teoría, si más personas están "escapando" a San Miguel, significará menos rotación en el inventario, ya que no se irán en un futuro cercano. Si el inventario sigue cayendo, esto generará presiones al alza en los precios.

Estoy siguiendo muchos más indicadores de los que puedo mencionar aquí. Solo diré que vivimos en un mundo loco con más incertidumbre de la que he vivido personalmente. Aunque mucho de lo que sigo de cerca podría ser malo para el mercado inmobiliario de San Miguel, también hay algunas cosas que podrían darle otro impulso. Mucho depende de lo que suceda en el resto del mundo.

El mundo está más conectado que nunca y, francamente, me parece más frágil que nunca. Cuando pienso en los cientos de decisiones económicas y políticas importantes que se toman a diario en todo el mundo, en el entorno actual, no es difícil imaginar que una de ellas pueda salirse de control y tener grandes consecuencias.

Alquileres
Seguimos teniendo una gran demanda de alquileres tanto a corto como a largo plazo. De hecho, tanta demanda que al menos uno de nuestros agentes recibe entre 20 y 40 correos electrónicos de alquiler al día y ni siquiera puede responderlos todos.

Si tiene una casa en San Miguel que no se está utilizando por completo y está interesado en alquilarla, tenemos varios agentes que estarán encantados de ayudarlo.

Venta de su casa
Si ha estado indeciso entre vender o no su casa en San Miguel, estaremos encantados de ayudarlo. En mi opinión, no ha habido un mejor momento para vender que ahora. Existe la posibilidad de que los precios aumenten si espera un poco más, sin embargo, creo que existe la misma posibilidad de que los precios se mantengan iguales o bajen. Por eso le aconsejo vender ahora.

Envíeme un correo electrónico y estaré encantado de emparejarlo con un agente que creo que atenderá mejor sus necesidades. Siempre realizamos una evaluación sin compromiso antes de poner su casa en venta.

Gracias a Lilia Aguilar, una de nuestras agentes de ventas y alquileres, que me ayuda a realizar un seguimiento de todos los datos de ventas y a compilar este informe.

Philip Hardcastle