Si ha estado leyendo mis Actualizaciones de mercado recientemente, probablemente sepa que:

• San Miguel de Allende tiene casi cuatro años de inventario, según el rango de precios (hasta 20 años de inventario en el rango de precios de más de un millón).
• El inventario ha crecido todos los meses desde fines de 2018. Los precios han caído al menos entre un 15 % y un 20 % desde el pico del mercado a mediados de 2018.
• En abril de este año, nuestro algoritmo indicó que el 50 % de las casas en el mercado tienen un precio excesivo, y el 40 % está al mismo precio o por encima del precio máximo de mediados de 2018.
  • San Miguel siempre mide el tiempo en el mercado en meses o años en lugar de días, como los mercados en auge en otras partes del mundo, pero esto no tiene precedentes.
• Por las razones que describí anteriormente, muchos vendedores no negociarán mucho por sus casas con un precio excesivo.
• Por último, a menos que veamos varios meses con un alto volumen de ventas, lo que reduciría el inventario y/o crearía mucha emoción en las calles, parece que los precios de venta reales seguirán estancados o incluso bajarán.

Sin embargo, como he mencionado muchas veces, siempre hay vendedores motivados en todos los rangos de precios.

Lo que todo comprador debe entender
El precio de venta, las reducciones de precio anteriores y el tiempo que la propiedad ha estado en el mercado pueden o no reflejar el valor actual de la casa o propiedad.

Hace un par de semanas, tuve clientes que me dijeron que solo querían comprar algo si podían obtener un 30% a 40% de descuento sobre el precio de lista. Aunque entiendo lo que están buscando, expresado de esta manera, este objetivo no les servirá de mucho. Déjame explicarte por qué.

• Puedo mostrarte casas que se anuncian como "recientemente reducidas en un 25%" y se presentan como una gran oferta cuando en realidad su precio "reducido" todavía está en o por encima del pico de mediados de 2018. Para ser una oferta, uno querría ofrecer menos que el precio de venta, pero no un 40% menos.
• También hay casas que han estado sobrevaluadas y en el mercado durante un año o tres y finalmente han hecho una gran reducción de precio para estar en el rango de precio justo. Ofrecer entre un 30% y un 40% menos probablemente no le permitirá conseguir la casa.
• También puedo mostrarle casas que se pusieron a la venta este año a un precio un 30% o más por debajo del pico del mercado y quizás un 10% o más por debajo del valor actual. Estas ya tienen un buen precio y los vendedores probablemente nunca necesiten bajarlo mucho más.
• La evaluación de lo que se debe ofrecer por una propiedad debe ser relativa al valor actual de la casa. Para averiguarlo, siempre recomendaría trabajar con un agente que pueda decirle cuál habría sido el valor máximo de la casa a mediados de 2018 y ajustarlo en consecuencia a partir de ahí. Las casas más alejadas tienen más presión a la baja en los precios que las casas en el centro.

Entonces, ¿cuál debería ser su estrategia de compra cuando esté buscando comprar una casa en San Miguel de Allende esta temporada de otoño e invierno? La respuesta depende en cierta medida de su propia situación personal. Para individualizar su estrategia, permítame compartir tres experiencias y resultados diferentes de clientes de los últimos meses.

Casa de sus sueños
Tuvimos algunos clientes que se enamoraron de una casa en particular y realmente no les gustó ninguna de las otras que vieron. Les explicamos que la casa probablemente estaba 20% sobrevalorada. Su primera oferta fue razonable y quizás 5% por debajo del valor real, pero $100,000 menos que el precio pedido. El vendedor contraatacó reduciendo solo $5,000 del precio pedido. La segunda oferta del comprador probablemente fue al valor real actual de la casa. Nuevamente, el vendedor contraatacó ofreciendo solo otra reducción de $5,000 y explicando que había pagado de más por la casa en primer lugar. Después de un par de semanas y muchas conversaciones, los compradores decidieron que, dado que planeaban quedarse con la casa durante 15 a 20 años, no sería terrible pagar un poco más para obtener la casa que amaban. Al final, compraron sus sueños y pagaron quizás entre 6% y 8% más que el valor real. (No se recomienda para compradores que solo piensan en quedarse con la propiedad por un corto período de tiempo).

Múltiples intentos
Estos clientes no tenían problemas de liquidez, pero sentían la necesidad de ser conservadores y comprar sabiamente. No buscaban necesariamente la mejor oferta, pero tampoco estaban dispuestos a pagar de más por una casa. Después de un par de días viendo varias casas, elaboraron su lista de dos "casas de ensueño" y una "esta nos funcionará". En nuestra opinión, las tres todavía tenían un precio cercano al precio máximo de mediados de 2018 y no se habían reducido para reflejar los precios actuales.

Los ayudamos a hacer una oferta por la primera casa de sus sueños, con una oferta un poco por debajo de lo que pensamos que era el valor real, pero un 25 % por debajo del precio de venta. El vendedor no cedió en su precio. Se realizó una segunda oferta al valor real de la casa. Nuevamente, el vendedor solo contraatacó con una reducción mínima del precio, por lo que los compradores se dieron por vencidos y pasaron a su segunda opción.

Un proceso similar ocurrió con la segunda casa de ensueño con dos ofertas y dos contraofertas poco realistas. Entonces, los compradores pasan a su tercera opción.
Al hacer una oferta por la tercera casa, el vendedor parecía muy razonable y, al final, los compradores obtuvieron la casa a un valor un poco menor que el valor actual de la casa. Desafortunadamente, los vendedores de ambas casas de ensueño no estaban dispuestos a ser realistas con el precio. Los compradores terminaron felices, pero tuvieron que hacer tres intentos antes de encontrar una casa adecuada.

Los que se quedan en el último lugar
Hemos ayudado con éxito a varios clientes en los últimos meses que realmente solo querían comprar si podían encontrar una ganga extrema. Aunque hay varias propiedades en venta que tienen un precio entre un 25% y un 45% por debajo de los precios máximos de mediados de 2018, solo algunas de ellas se encuentran en áreas selectas y la mayoría tiene algún otro obstáculo para llegar, estar cerca o estar dentro de la casa. Pocas están a poca distancia a pie del Centro y la mayoría necesita al menos un poco, si no mucho, de trabajo. Mi mejor suposición es que la mitad de los clientes han estado muy contentos con sus resultados y la otra mitad un poco decepcionada de no haber podido encontrar una gran compra dentro de su rango de precio y en la condición que esperaban.

Cada mes que pasa, algunos vendedores más se motivarán y estarán más dispuestos a negociar el precio. La motivación puede provenir de un cambio de planes, circunstancias familiares, presiones financieras y la lista continúa. El punto es que, en cada mercado, hay vendedores dispuestos a hacer un trato en el que todos ganen. No importa cuáles sean sus circunstancias, nuestros agentes pueden ayudarlo a encontrar una estrategia de compra que se adapte mejor a sus necesidades y encontrar a los compradores que buscan un trato que refleje las condiciones actuales del mercado.