En este número compararé las estadísticas de ventas de bienes raíces de 2021 con las del último pico del mercado en 2018. Me disculpo por no hacer más actualizaciones del mercado este año, pero ha sido un año muy ajetreado y, aunque las estadísticas cambiarán un poco con dos semanas más de informes este año, no quiero esperar.
Por un lado, este ha sido un gran año y superamos tanto el número de ventas como el volumen en dólares de 2018, que fue el último pico del mercado. Sin embargo, hay algunas sutilezas en los datos que me impiden decir que el mercado está en auge. Explicaré más a medida que avance.
ACTIVIDAD DEL MERCADO HASTA EL 10 DE DICIEMBRE DE 2021
2021 |
|
2018 |
380 |
Total Sales |
322 |
$445,322 |
Average Sales Price |
420,322 |
6.73% |
Below Asking |
|
322 |
Avg. Days On Market |
251 |
32 |
Sales over $1,000,000 |
23 |
264 |
Sales Between $150,000 and $999,999 |
224 |
$418,614 |
Avg, Sales Price Between $150,00 and $999,999 |
$411,323 |
84 |
Sales Under $150,000 |
75 |
46 |
Total Lots Sold |
16 |
31% |
Percent Mexican Buyers |
12% |
363 |
Reported Under Contract |
|
134 |
Taken Off Market |
|
324 |
Price Reductions in Period |
|
8.9% |
Average Price Reduction |
|
667 |
New Listings |
|
$541,354 |
Avg New Listing Price |
|
$552,077 |
Median Price of All Properties |
|
$349,000 |
Median Price of New Properties Listed |
|
$390,036 |
Median Sold Price |
$311,000 |
732 |
Total Resale Properties Listed Dec 10, 2021 |
|
23 |
Months of Inventory |
|
Observaciones
El precio de venta promedio solo
aumentó desde el último pico del mercado en 2018 a una tasa porcentual anual de un poco menos del 2%.
Un detalle que no es obvio es
que el 52% del aumento en el número de ventas en comparación con 2018 fueron ventas de lotes
y muchos de los cuales fueron comprados por ciudadanos mexicanos. Hay dos posibles
influencias aquí. Primero, México no tiene ningún tipo de ahorros/inversiones libres de impuestos como los EE. UU., por lo que comprar lotes es una de las pocas formas en que uno puede
ver crecer su dinero sin tener que pagar un impuesto anual sobre la ganancia. En segundo lugar,
históricamente, cuando hay un aumento en las ventas de lotes es porque los compradores
perciben que los precios de las viviendas están inflados y eligen construir en lugar de comprar una casa terminada.
Cuando se combina la reducción del precio promedio
del 8,9% con el 6,73% de ventas por debajo del precio solicitado (15,63%) es un indicador
de que los compradores no están dispuestos a pagar de más por una casa y que los vendedores
en su mayoría son razonables. En general, los precios no han aumentado en precios
este año y, de hecho, en comparación con 2018, ni siquiera han seguido el ritmo de la inflación.
El número de ventas superiores a $1,000,000
rompió todos los récords anteriores. Además, en
este rango de precios hubo dos ventas récord por encima de $5 millones y $6 millones
de dólares.
El rango de precios de $150,000 a $999,000
sí vio un aumento en las ventas, pero el
precio de venta promedio realmente no aumentó mucho.
Teniendo en cuenta las restricciones de viaje
que han estado vigentes durante todo el 2021, este ha sido un gran año y, según la cantidad de clientes con los que ya estamos trabajando que planean comprar
viajes para el 2022, parece que el volumen de ventas puede continuar.
Dos
mercados
Cada año se vuelve más difícil
representar con precisión lo que está sucediendo en el mercado en general. En el pasado, solo me he centrado en el mercado de reventa, que excluye la mayoría de los nuevos desarrollos en las afueras de la ciudad.
Suelen utilizar equipos de ventas internos y, a menudo, casas o condominios en preventa
que no aparecerán en el registro público hasta uno o dos años después de que la unidad
realmente se haya firmado el contrato. Por lo tanto, obtener buenos datos sobre esta parte del mercado es casi imposible.
Sin embargo, este mercado se ha vuelto enorme
y las casas terminadas pueden igualar el tamaño del mercado de reventa. Si incluyes todas las unidades parcialmente construidas
y permitidas pero aún no construidas, todo este mercado probablemente ha crecido a
cuatro o cinco veces más grande que el mercado de reventa y se está volviendo más
importante tomarlo en consideración.
Para muchos extranjeros, vivir en las
afueras realmente no ha estado en su radar ya que puede significar tener un auto y
no estar a una distancia “caminable” de la ciudad.
Sin embargo, además de costar la mitad del precio de las propiedades en la ciudad, muchos
de estos lugares tienen excelentes comodidades, algunos tienen transporte y lo mejor de todo es que se pueden
comprar en pesos. Con el dólar
tan fuerte (20.94 pesos por dólar hoy) esto hace que estas casas sean mucho más
atractivas para los extranjeros.
Eric Martínez, quien recientemente se convirtió en socio
de Realty, está trabajando arduamente para tener todas estas opciones disponibles en nuestro
sitio web. Su equipo ya está ayudando a varios clientes gringos que han mostrado interés.
Si te gusta un entorno más tranquilo o tienes un presupuesto limitado, probablemente valga la pena considerar estas áreas.
Aunque puede haber 100 o más casas dentro de un desarrollo, muchas de
ellas son casas de fin de semana, lo que significa que hay pocas personas que usan las comodidades
durante la semana.
Qué impulsará el mercado al alza
Precios de las materias primas: el
costo del cemento, el acero y la madera se ha duplicado o casi duplicado en
2021. Dado que estos son algunos de los
materiales con los que se construyen las casas, esto seguirá impulsando los precios al alza. No necesariamente en las casas
existentes, pero ciertamente en las nuevas.
Dinero inteligente que se mueve hacia activos duros: comenté en la última Actualización del mercado que a medida que la confianza
en las monedas cae y los temores a la inflación aumentan, los gobiernos, los bancos,
los administradores de dinero, los fondos de acciones, las corporaciones y las personas adineradas han estado
tomando medidas para preservar su riqueza al mudarse más a activos duros. Los bienes raíces están en la parte superior de la lista y se consideran una cobertura
contra la inflación. Sigo viendo la misma tendencia.
Recuperación económica –
Si la economía y el turismo continúan recuperándose, esto solo traerá
más turistas a San Miguel, lo que se traduce en prosperidad para los
locales.
Restricciones versus menos restricciones – Aunque no hubo una encuesta formal sobre los motivos de los
compradores de bienes raíces en San Miguel de Allende en 2021, varios con los que hablé eran de áreas del mundo donde las restricciones de covid son las más estrictas
o limitantes y solo querían mudarse a un área con más libertad de
movimiento y tal vez menos riesgo. El
presidente de México menciona casi a diario en sus conferencias de prensa que
México no volverá a cerrar. Mientras esta tendencia continúe, San Miguel será un destino
deseable.