El mercado inmobiliario de San Miguel sigue experimentando un pequeño auge… al menos en el volumen de ventas. Sin embargo, los precios no han aumentado como en muchas otras ciudades de Estados Unidos y Canadá. El volumen de ventas de bienes raíces en 2021 superó el último pico del mercado a mediados de 2018.

ACTIVIDAD DEL MERCADO ENERO DE 2022

Observaciones

• Aunque el precio de venta promedio de las viviendas con un precio entre $150,000 y $999,999 se mantiene bastante estable, un poco por debajo de los $420,000, seguimos notando un aumento en las ventas de viviendas de mayor precio y 2021 rompió todos los récords anteriores de la cantidad de viviendas vendidas por más de un millón de dólares.
• El precio de venta promedio solo aumentó desde el último pico del mercado en 2018 a una tasa porcentual anual de un poco menos del 2%, ni siquiera a la par de la inflación.

Qué impulsará el mercado al alza

• Precios de las materias primas: los precios de las materias primas con las que se construyen las viviendas, cemento, acero y madera, siguen siendo altos, casi el doble en comparación con el año pasado. Esto significa que los constructores están pagando mucho más dinero para construir nuevas viviendas y esto eventualmente hará que los precios suban.
• Dinero inteligente que se mueve hacia activos duros – En las últimas dos actualizaciones de mercado comenté que, a medida que la confianza en las monedas cae y los temores a la inflación crecen, los gobiernos, los bancos, los administradores de dinero, los fondos de acciones, las corporaciones y las personas adineradas han estado tomando medidas para preservar su riqueza al moverse más hacia activos duros como los bienes raíces. A medida que esta tendencia continúe, hará subir los precios.
• Restricciones severas por covid versus mínimas – Al observar el mercado inmobiliario de EE. UU., hay datos de ventas contrastantes que son de naturaleza regional. Los estados que son más abiertos y con pocas o ninguna restricción están experimentando grandes auges y, por ejemplo, partes de Texas han visto sus valores de propiedad casi duplicarse en el último año aproximadamente. Sin embargo, otros estados que continúan teniendo una gran cantidad de restricciones no están experimentando los mismos auges inmobiliarios. De hecho, muchos de ellos están viendo un éxodo de residentes. Aunque San Miguel no es tan “abierto” como, por ejemplo, Florida, las restricciones por covid aquí son mínimas y esto está atrayendo a más personas. El presidente de México menciona casi a diario en sus conferencias de prensa que México no volverá a cerrar. Mientras esta tendencia continúe, San Miguel será un destino deseable.
• Disminución del inventario: a primera vista, parece que el inventario de viviendas sigue siendo bastante alto en San Miguel de Allende y que aún tenemos 19 meses de inventario. Sin embargo, cualquiera que haya estado prestando atención al mercado puede ver que muchas de las mejores viviendas se están vendiendo rápidamente. Hasta que no tengamos un inventario de alrededor de doce meses, los precios no aumentarán drásticamente, pero sí respaldarán precios más altos para las viviendas más bonitas.
• Inflación: todo el mundo está experimentando inflación y, con el tiempo, esto también llegará al mercado inmobiliario de San Miguel y hará que los precios suban. Se podría discutir todo el día si el valor de las viviendas realmente está subiendo o si se debe a la devaluación del dólar. Pero seguiré a los inversores inteligentes que están poniendo sus inversiones en activos duros.

Qué hará que el mercado baje

• Realmente no veo muchos indicadores que hagan que el mercado baje, pero por supuesto siempre hay una lista de cosas que podrían cambiar rápidamente.

¡Cosas a tener en cuenta!

• El mercado de valores: la importancia del mercado de valores en este contexto no es una predicción de si subirá o bajará, sino más bien el amplio impacto que tiene en la mayoría de los aspectos financieros, la confianza del consumidor e incluso el mercado inmobiliario en San Miguel de Allende. Todavía veo a muchos administradores de dinero diciendo que habrá una corrección que se esperaba desde hace mucho tiempo. Si es así, la cuestión es qué tan profunda o superficial será. Cuanto más profunda sea la corrección, más severamente afectará al mercado inmobiliario y cuanto más superficial sea, sucederá lo contrario. Además, cuanto mayor sea la corrección, mayor efecto dominó podría tener en otras industrias o mercados y revertir algunos de los indicadores anteriores.

Lo que esto significa para los compradores
Probablemente significa que debería comprar más temprano que tarde. Cuanto más espere un comprador, más aumentarán los precios de las materias primas, menos opciones tendrá a medida que se venda el inventario y más personas competirán por las mismas propiedades.

Mencionaré nuevamente esta vez la gran cantidad de desarrollos que están disponibles en las afueras de San Miguel y que generalmente se venden en pesos. Comprar en la mayoría de ellos significa que probablemente querrá un automóvil, pero hasta ahora los precios no han experimentado aumentos drásticos y aún puede obtener muchos pesos por cada dólar.

Lo que esto significa para los vendedores
La disminución del inventario significa que los vendedores tienen una mejor oportunidad de vender sus propiedades. Hay poco que esté haciendo bajar los precios y, a medida que más compradores compitan por las mismas propiedades, esto respaldará precios más altos... o al menos menos negociación con respecto al precio.

Lilia Aguilar, una nueva agente que se unió a Realty San Miguel hace un año, ahora me está ayudando con nuestras actualizaciones de mercado y escuchará más de ella en 2022. Además de ayudarme a capturar los datos de ventas, también me está ayudando a analizar las tendencias a medida que las vemos desarrollarse.

Philip Hardcastle
Lilia Aguilar