Sin duda, hubo más actividad con compradores potenciales en octubre y la primera semana de noviembre que en septiembre. Parece que cada mes hay más personas dispuestas a viajar, y muchos clientes nos dicen por correo electrónico que planean venir después de principios de año. Nuestra actividad en el sitio web y el correo electrónico continúa casi al mismo ritmo que antes de la pandemia, lo que indica que todavía hay un fuerte interés en San Miguel, aunque las consultas de alquiler han disminuido y las consultas de compra han aumentado. Todavía seguimos teniendo compradores ausentes que compran casas sin verlas.

Cuando comenzamos esta crisis, lo primero que pensé fue compararla con la crisis financiera mundial de 2008. Sí, se podría decir que esto es una crisis, pero hay una diferencia clave. En 2008, la mayoría de los compradores se vieron despojados de gran parte del valor líquido de sus casas y gran parte del valor líquido de sus inversiones. Sin embargo, esta pandemia, hasta ahora, no ha robado a los compradores su liquidez y todavía tenemos ventas en todos los rangos de precios.

ACTIVIDAD DEL MERCADO OCTUBRE DE 2020
28 - Anunciado bajo contrato
18 - Cierres reales
$233,564 - Precio de venta promedio
-11.05% - Precio de venta promedio comparado con el precio de cotización
34 - Nuevos listados
21 - Reducciones de precio
4 - Retirados del mercado
856 - Total de propiedades listadas
$499,000 - Precio medio de todas las propiedades
$542, 500 - Precio medio de nuevas propiedades listadas
$350,000 - Precio de venta medio
47 - Meses de inventario (según los cierres reales en relación con el total de propiedades listadas)

Observaciones:
Los nuevos listados menos los retirados del mercado siguen superando a los cierres reales, lo que significa que el inventario sigue creciendo. Sigue habiendo una desconexión entre los precios de cotización de las propiedades nuevas y el precio de venta promedio. Según nuestra base de datos, que muestra un promedio de un año, los precios de las nuevas propiedades fueron de $1,238,487, mientras que el precio de venta promedio fue de $765,083. Esto refleja de alguna manera la cantidad desproporcionada de propiedades de más de un millón de dólares que se pusieron en el mercado el año pasado. Pero sigue siendo una desconexión.

Hubo dos aspectos positivos en octubre. Primero, el precio medio de todas las propiedades disminuyó en $38,000. Segundo, el porcentaje vendido por debajo del precio solicitado aumentó al 11.05%. Esto significa que los vendedores están siendo un poco más negociables en sus precios. Sin embargo, tuvimos dos interacciones decepcionantes con respecto a las ofertas en octubre en las que sentimos que nuestros compradores estaban haciendo ofertas razonables y los vendedores no bajarían su precio. Ambos grupos de compradores tuvieron que buscar otra propiedad. Por lo tanto, no todos los vendedores están de humor para negociar todavía.

Nuestro algoritmo aún indica que el 50% de las casas en el mercado tienen un precio excesivo y puede leer más sobre esto en un par de otras Actualizaciones del mercado que he publicado recientemente.

Lo que esto significa para los vendedores
Si usted es un vendedor, el aumento del inventario a 47 meses debería hacerle reflexionar y hacer que considere su estrategia y precios. 47 meses de inventario significa que es probable que solo una de cada 47 propiedades se venda en el próximo mes y que solo tiene un 25% de posibilidades de vender en el próximo año. 47 meses también representa todo el mercado. Las casas de menos de $500,000 probablemente se estén vendiendo un poco más rápido y las casas de un millón o más se están vendiendo mucho más lento.

He publicado algunos artículos de Actualizaciones del mercado y Lo que los clientes necesitan saber en nuestro sitio web que pueden ser útiles. Además, si su contrato de listado actual está cerca de vencer, uno de nuestros agentes estará encantado de hablar con usted y elaborar una estrategia.

Lo que esto significa para los compradores
Hay algunas ofertas excepcionales disponibles. Aunque hay muchas casas con precios excesivos, como he dicho muchas veces, siempre hay vendedores motivados. Sería un privilegio para nosotros ayudarlo a encontrar la casa perfecta en San Miguel.

¿Hacia dónde se dirige el mercado?
Esta es una repetición de la Actualización del mercado del mes pasado, pero francamente no está claro y hay muchas señales contradictorias, pero explicaré la dinámica que afecta a nuestro mercado y lo que estoy siguiendo de cerca.

• Si seguimos 34 años de ciclos en San Miguel, deberíamos seguir con una tendencia a la baja tanto en volumen como en precios. Sin embargo, San Miguel de Allende probablemente esté mucho más conectado a la economía global hoy que hace 15 años, por lo que este ciclo puede no seguir los ciclos anteriores.
• Las ventas de viviendas están en alza y, a menudo, se venden por encima del precio de venta en muchos suburbios y áreas rurales de los EE. UU. Esto proporcionará liquidez para quienes quieran mudarse aquí desde esas áreas. Sin embargo, quienes quieran mudarse aquí para escapar de una gran ciudad pueden tener más dificultades para vender su casa y tener que venderla por menos de lo que querían. En este punto, las tendencias inmobiliarias de los EE. UU. parecen equilibrarse entre sí en su efecto sobre San Miguel de Allende.
• Si bien parece que nuestros clientes están menos interesados ​​en el mercado de valores que en 2008, el hecho de que los mercados estén en auge y tocando máximos históricos tiende a transmitir optimismo y confianza del consumidor. Esto solo ayudará a San Miguel.
• Después de cada elección desde que estoy aquí, vemos una pequeña afluencia de personas que se mudan aquí porque ganó el candidato que no querían que ganara. No tengo dudas de que esto volverá a suceder en 2021, sin importar quién gane. Esto solo ayudará a las ventas de bienes raíces en San Miguel de Allende. Sin embargo, existe la posibilidad de que los mercados de valores reaccionen al ganador de las elecciones y, al menos, reduzcan los beneficios para San Miguel que vienen con un mercado de valores estadounidense fuerte.
• Mencionar COVID probablemente debería haber sido lo primero en mi lista. Como usted sabe, ha alterado la vida tal como la conocemos y realmente no está claro cómo afectará al mercado inmobiliario de San Miguel a largo plazo o nuestras vidas en general. A corto plazo, las restricciones de viaje obviamente han afectado a San Miguel de Allende y mientras exista un riesgo asociado con volar, seguirá dañando. Como mínimo, limitará la cantidad de personas dispuestas a viajar aquí y retrasará los planes de mudarse o tener una casa de temporada aquí. Si el riesgo percibido o real continúa, entonces dañará gravemente el mercado aquí, ya que las personas que se habrían mudado aquí decidirán quedarse más cerca de casa. Cualquier falta de actividad de los estadounidenses y canadienses puede compensarse en cierta medida con el aumento de la actividad que estamos viendo de los mexicanos que conducen hasta aquí desde las ciudades más grandes. Del seguimiento de las visitas a nuestro sitio web y el volumen de correo electrónico, parece que el interés en San Miguel sigue siendo muy alto y que el COVID simplemente ha retrasado los planes de la mayoría. Por supuesto, espero que este sea el caso y que el COVID continúe desapareciendo.
• Con entre 33 y 47 meses de inventario (dependiendo de las ventas del mes que mida), no puedo ver que haya una apreciación del precio de las viviendas durante bastante tiempo. Incluso si el COVID se levanta por completo y hay un auge de ventas durante un período, no creo que pueda reducir el inventario lo suficiente como para que los precios aumenten. El último auge en los aumentos de precios fue a principios de 2017, cuando solo había 175 casas de reventa en el mercado. Hoy hay 867.

Al sopesar todo lo anterior, en el mejor de los casos espero que el volumen de ventas y los precios se mantengan estables. En el peor de los casos, esperaría que los precios sigan bajando. Al seguir cuidadosamente los mercados de SMA en declive y luego en declive desde la crisis financiera mundial de 2008 hasta 2015, lo principal que aprendí es que siempre hay vendedores motivados que reducen su precio o negociarán mucho más bajo que el precio de venta. En un mercado en declive o en declive, el mercado entero no cambiará de la noche a la mañana, pero cada mes varios vendedores se ven sometidos a presiones financieras que los motivan a vender a un precio menor o simplemente decidirán que no quieren esperar tiempos mejores y quieren seguir adelante con sus vidas. Estos vendedores son los que crean las oportunidades para los compradores sin importar lo que indiquen las señales del mercado.

ESTADÍSTICAS DE COVID
Al 10 de noviembre, hubo 1 nueva muerte, 8 nuevos casos y 93 casos confirmados activos en San Miguel. El estado de Guanajuato ha visto un aumento de casos y ha aumentado su nivel de estatus de amarillo a naranja.

Realty San Miguel ha ayudado con éxito a más de 1,500 clientes a comprar o vender una casa. Sería un honor para nosotros poder ayudarle a usted también.