La mayoría de ustedes se alegrarán de saber que los datos muestran que los precios de los bienes raíces en San Miguel parecen haber entrado en una zona de realidad en los últimos meses. A continuación, muestro los datos y lo que creo que indican.

Las visitas a la página web y las consultas por correo electrónico parecen estar a la par del año pasado, lo que es un buen indicador de que el interés en los bienes raíces en San Miguel sigue siendo fuerte.

Las restricciones de viaje de los EE. UU. y Canadá seguirán afectando las ventas por un tiempo, pero estamos viendo que vienen más clientes a pesar de ellas y también estamos viendo más ventas sin ver la propiedad.

*Los datos a continuación incluyen las últimas dos semanas de diciembre, ya que no hubo reuniones de AMPI. Por lo tanto, las estadísticas de enero en realidad incluyen alrededor de 6 semanas de datos.

Observaciones:
Si sumamos la reducción de precio promedio de 2020 del 18,20 % en 415 propiedades con el 12,32 % de las propiedades vendidas por debajo del precio solicitado, el resultado es un enorme 30,52 %. Si tenemos en cuenta que también se retiraron del mercado al menos 106 propiedades, parece que el mercado "sobrevalorado" que describí anteriormente se ha corregido sustancialmente.

Esto no significa que todas las propiedades se vendieron por un 30 % menos que el precio de la propiedad hace un año, pero sí indica una realidad de precios mucho mayor que la que veíamos en esta época el año pasado. Si sumamos los mismos puntos de datos para las seis semanas reflejadas en las cifras de enero, la cifra del 30 % de 2020 ya ha caído por debajo del 17 %, lo que indica que los precios están comenzando a estabilizarse.

Noté una cantidad mayor de lo normal de lotes reportados como vendidos en los datos de enero, lo que probablemente explica al menos parte de la reducción en el precio de venta promedio en comparación con todo el año 2020. Veremos en los próximos meses si los precios de venta reales realmente han bajado o no.

Lo que esto significa para los vendedores
El hecho de que se hayan vendido tantas casas o que simplemente se hayan retirado del mercado ha ayudado a reducir los meses de inventario a alrededor de 33 meses desde los 47 de octubre de 2020. Esta es una buena noticia para los vendedores, pero aún indica que hay mucha competencia. Los vendedores deben asegurarse de que sus propiedades tengan alguna ventaja competitiva en comparación con propiedades similares a la venta.

He publicado algunos artículos de Actualización del mercado y Lo que los clientes necesitan saber en nuestro sitio web que pueden ser útiles. Además, si su contrato de listado actual está a punto de expirar, uno de nuestros agentes estará encantado de hablar con usted y elaborar una estrategia.

Lo que esto significa para los compradores
En comparación con algunas de mis actualizaciones de mercado anteriores, los precios estabilizados hacen que el proceso sea mucho más fácil y menos estresante para los compradores y eliminan muchas de sus dudas sobre los precios. Un mercado más lento debido a la COVID hará que siga siendo un mercado de compradores en comparación con el mercado de vendedores de 2018.

Creo que, al menos durante un par de meses, muchos posibles compradores pospondrán sus viajes y llegarán menos. Esto significa que las mejores opciones estarán disponibles con poca competencia de otros compradores.
Francamente, creo que este es un buen momento para comprar para aquellos que han estado esperando.

Seguimos teniendo conversaciones con varios compradores que quieren aprovechar esta oportunidad. Algunos que tienen buena salud o no están demasiado preocupados por la COVID están volando aquí a pesar de las restricciones, algunos ahora están planeando conducir aquí en lugar de volar, y algunos más están buscando comprar sin ver la propiedad desde la distancia.

Podemos ayudar a nuestros compradores con los requisitos de prueba necesarios para reingresar a los EE. UU. o realizar la prueba usted mismo antes de regresar a Canadá.

¿Hacia dónde va el mercado?

Realmente no veo ningún dato que haga que los precios bajen mucho más o que los precios se aprecien rápidamente.

• En general, los propietarios de viviendas de San Miguel han pagado en efectivo por sus casas y, con los costos de mantenimiento tan bajos, tienden a quedarse con ellas cuando el mercado está lento. La corrección de precios que hemos visto en los últimos meses probablemente esté llegando a su fin, ya que se ha eliminado la mayor parte de la pelusa. La mayoría no venderá con pérdidas incluso si continúa la presión a la baja. A menos que surja algo más en esta lista o algo imprevisto, no esperaría cambios sustanciales en los precios en el futuro cercano.
• Aunque esta pandemia ha afectado a muchos, ha afectado menos al grupo demográfico que normalmente compra casas en San Miguel. Además, no ha eliminado la liquidez de los compradores como lo hizo la crisis financiera mundial de 2008, cuando vimos enormes pérdidas en el mercado de valores y una reducción a la mitad de los valores inmobiliarios en los EE. UU.
• El desempeño de los mercados de valores es algo a tener en cuenta en los próximos meses. Aunque en realidad menos compradores dependen de la venta de acciones para realizar una compra, las correcciones drásticas pueden hacer que la confianza del consumidor caiga y los nuevos máximos harán que la confianza del consumidor se fortalezca.
• El único aspecto que me preocupa un poco es un informe reciente que mostró que 6,7 millones de personas en los EE. UU. están en algún tipo de programa de indulgencia hipotecaria y muchos de esos programas expirarán en marzo y abril. Eso representa aproximadamente el 5,5% de todos los hogares. Aunque parece que muchos de ellos están saliendo del programa y están bien con el pleno empleo nuevamente, la preocupación más grande es si hay más cierres y pérdidas de empleo que aumentarán las cifras de morosidad. Los bancos que arrojan grandes cantidades de casas embargadas al mercado a precios reducidos hacen bajar los valores de todas las viviendas.

Covid en San Miguel de Allende
Es difícil saber qué está pasando realmente en San Miguel, ya que las pruebas no necesariamente están disponibles para todos de forma gratuita. El estado de Guanajuato todavía está catalogado como rojo.

Desde un punto de vista estrictamente de observación, sí parece haber más casos, pero menos muertes. Ahora conozco personalmente a muchas personas que han tenido covid o creen que lo han tenido, aunque algunas nunca se hicieron la prueba. Todos, excepto unos pocos, estuvieron levemente enfermos durante uno o tres días; sin embargo, conozco o he oído hablar de algunos que han estado muy enfermos durante unos días, pero no han sido hospitalizados. Las únicas muertes de las que sé fueron personas que tenían otros problemas subyacentes graves.

Realty San Miguel ha ayudado con éxito a más de 1500 clientes a comprar o vender una casa. Sería un honor para nosotros ayudarle a usted también.