Quiero hablar de algo de lo que nadie más está hablando, que es el atraso de inventario de viviendas de cuatro años que tiene San Miguel de Allende. Para comenzar la conversación, debo mencionar que el mercado inmobiliario de San Miguel siempre tiene un inventario alto que se mide en años en lugar de meses. (Explicaré por qué en otra publicación del blog).

Las ventas en 2019 ya se habían desacelerado mucho y terminamos el año con cerca de tres años de inventario. A lo largo de 2019, si bien el volumen de ventas se estaba desacelerando, la cantidad de nuevas propiedades en venta por mes fue de tres a ocho veces la cantidad de propiedades vendidas, lo que aumentó el inventario rápidamente. En 2020, el inventario sigue creciendo, pero a un ritmo más lento que en 2019.

El gráfico a continuación se genera automáticamente a partir de nuestra base de datos y es una representación de esta dinámica y muestra cuántas propiedades en venta más hay en comparación con las ventas de reventa. Cada línea vertical es el final de un trimestre.

A principios de 2017, nuestro inventario era el más bajo que jamás había visto y dentro del MLS solo había 175 propiedades listadas para la venta. Hoy, hay más de 850 propiedades de reventa a la venta y parece que solo se venderán alrededor de 150 este año.

¿Qué significa esto para los vendedores?
Los vendedores deben darse cuenta de que cuanto mayor sea el inventario, menos posibilidades tienen de vender su propiedad. Si, por ejemplo, solo se vendieron 150 casas de reventa este año y tenemos 700 en inventario, esto significa que tiene una probabilidad de una en cinco de vender su casa este año. (Si es vendedor, debería ver mi publicación de blog: ¿El precio de mi casa es demasiado alto? ¿Por qué no se ha vendido? y ¿Qué ayudará a que mi casa se venda?)

¿Qué significa esto para los compradores?
La conclusión para los compradores es que lo coloca en la posición de negociación más fuerte. Aunque habrá muchos vendedores que nunca negociarán su precio y dejarán su propiedad en el mercado durante años sin movimiento (esto es típico en San Miguel), habrá varios vendedores que necesitarán o querrán vender y negociarán en consecuencia. La cuestión será trabajar con el agente que realmente entienda las condiciones del mercado y que tenga las herramientas para evaluar el valor actual de una propiedad. (ver mi publicación de blog: ¡El 50% de las casas en el mercado tienen un precio excesivo!

En Realty San Miguel, creemos que esta es un área en la que nos diferenciamos. Creemos que tenemos, con diferencia, la mejor base de datos de San Miguel y podemos ejecutar fácilmente un algoritmo en cualquier propiedad que le interese. En marzo de 2020, comenzamos el análisis de datos de cada propiedad de nuestra base de datos tratando de determinar cuál habría sido el valor en el pico del mercado a mediados de 2018. Con este valor, podemos decirle si una propiedad ya tiene un precio del 10%, 20% o incluso un 50% por debajo del pico del mercado. Sin embargo, y desafortunadamente, cuando ejecutamos nuestro algoritmo en abril, todavía estábamos mostrando el 40% de las propiedades en venta con un precio superior al que habría sido su precio máximo en el pico del mercado en 2018, cuando el mercado ya había caído entre un 10% y un 17% en 2019.

Hay un dicho de los inversores inmobiliarios que dice: "el dinero “El precio se paga en la compra, no en la venta”. Si está interesado en maximizar su dinero y no quiere gastar de más, deje que uno de nuestros agentes lo ayude. A menudo sabemos qué propiedades ya tienen precios agresivos y qué vendedores están más motivados para negociar.

Sería un privilegio para nosotros ayudarlo a encontrar la casa de sus sueños en San Miguel de Allende.

Philip Hardcastle