Actualización del mercado inmobiliario de San Miguel de Allende marzo, abril, mayo 2021

San Miguel de Allende empieza a vivir una franca recuperación económica después de un periodo complicado en el que las medidas de confinamiento y la falta del turismo terminaron por afectar el sector inmobiliario.

La ciudad de San Miguel de Allende atrae a compradores de todo el mundo en especial a quienes buscan un lugar de retiro o jubilación pero sin dejar atrás a quienes quieren disfrutar un segundo hogar para pasar el fin de semana o vacacionar.

Si bien podría parecer que el mercado de reventas en el sector inmobiliario está enfocado a compradores/vendedores extranjeros; en el últimos meses, los compradores mexicanos han incrementado su actividad en las transacciones inmobiliarias en la ciudad. Esto no es sorpresa ya que la oferta de propiedades en residenciales con amenidades premium tipo hotel ha ido incrementando (ver Alborada Residencial como un ejemplo de esto: https://cutt.ly/9nWDkSt ). Así mismo,el nuevo modelo de trabajo a distancia adoptado recientemente por las empresas, han facilitado la movilidad de familias que llegan a San Miguel de Allende por su belleza, tranquilidad y seguridad.

Para quienes buscan comprar una propiedad ya sea como inversión o como un segundo hogar; actualmente, existen varios indicadores en el mercado que apuntan a una ventana de oportunidad (por primera vez desde mediados de 2014) que puede no durar mucho.

En ese sentido, hablaremos primero de los factores que pueden afectar al mercado inmobiliario ya sea subiendo el costo de las propiedades o estableciendo precios inferiores a los actuales para entonces, identificar una posible ventana de oportunidad.

¿Qué empujará el mercado al alza?

1. Los precios de las materias primas se disparan al alza. Un factor importante que hará que los precios de las viviendas suban, es que los precios de las materias primas han aumentado exponencialmente desde principios de año. Todos los insumos básicos en una construcción, incluidos el acero, el cemento y la madera están fijados en precios internacionales comercializados en dólar estadounidense. Aunque estos precios han bajado desde el pico de abril, de enero a mayo, la madera aserrada ha subido un 100%, el acero un 92% y el cemento un 42%. Sin embargo, debido a que las ventas han sido lentas en SMA, las casas actualmente en inventario no reflejarán estos cambios de precio todavía, pero las casas nuevas que se están construyendo sí lo harán. A largo plazo, esto hará que los precios suban. Vale la pena señalar que los insumos básicos solo representan entre el 20% y el 40% de los costos directos para construir una casa. Por lo tanto, incluso si los precios de los insumos básicos se duplican, no significa que los precios de las viviendas se dupliquen.
2. Cada día se están abriendo más estados de EE. UU a las restricciones de salud debido al Covid, particularmente en el sur de ese país. En México, el número de vacunas se está incrementando poco a poco haciendo que el mapa de Covid de México muestre a casi todos los estados de México completamente verdes con un par de excepciones. Esto es importante ya que a medida que se abran más estados, los números de covid continúen cayendo y las vacunas estén más disponibles; reducirá la renuencia a viajar, las restricciones gubernamentales y ayudará a restaurar la movilidad que tanto afectó a San Miguel el año pasado.
3. Inversiones moviéndose hacia bienes duraderos: a medida que cae la confianza en el mercado de divisas y crece el temor a la inflación; los gobiernos, los bancos, los administradores de dinero, los fondos de renta variable, las corporaciones y las personas adineradas han tomado medidas para preservar su riqueza moviéndose hacia los bienes duraderos. Los bienes raíces están en la parte superior de la lista y se consideran una protección contra la inflación.

¿Qué empujará el mercado a la baja?

1. Inventario de 31 meses de casas en venta: el inventario sigue siendo alto en SMA y en tanto no baje esto; ayudará a mantener bajo control las posibles subidas de precio. Queda por ver si esto sucederá en cuestión de meses o en un par de años. Aunque muchos de los mercados inmobiliarios del mundo están en auge, esto no se ha extendido a SMA por varias razones. Restricciones de viaje o renuencia a viajar: aunque ambos factores están disminuyendo, a muchos les llevará algún tiempo estar dispuestos a viajar. Por ejemplo, después del 11 de Septiembre (9.11) las aerolíneas tardaron 34 meses para que su número de pasajeros volviera a la normalidad.
2. Las mediciones de confianza del consumidor en los EE. UU. están cayendo rápidamente: una calificación baja del índice de confianza del consumidor hace que los compradores sean más cautelosos y a menudo, retrasan la toma de decisiones financieras importantes hasta que las cosas se sienten más estables. La confianza del consumidor en EE. UU. Ha ido cayendo.
3. Los efectos del confinamiento: aunque solo un pequeño porcentaje de nuestros compradores entrará en esta categoría; muchas personas perdieron sus trabajos, vieron una reducción en sus ingresos o tienen hijos o miembros de la familia con dificultades. Para algunos, la pandemia ha cambiado completamente sus planes, pero muchos más han tenido que dejar sus planes en espera hasta que se recuperen un poco financieramente.
4. El mercado de valores: la importancia del mercado de valores en este contexto no es una predicción de si subirá o bajará, sino más bien el amplio impacto que tiene en la mayoría de las decisiones financieras, la confianza del consumidor e incluso los bienes raíces en San Miguel de Allende. 

Ahora veamos algunas cifras de nuestro análisis para comprender la actividad del mercado inmobiliario en los últimos 3 meses de 2021:

 Ventas realizadas: 72 (24 en promedio por mes)

Precio de venta promedio: $ 7.9 millones de pesos

Promedio en el mercado: 9.8 meses

5 inmuebles vendidos por más de $20 millones de pesos

18 inmuebles vendidos por menos de $ 3 millones de pesos

29% de compradores mexicanos

90 inmuebles reportado en proceso de venta 

178 nuevos listados (59 por mes, Precio de venta promedio de $ 10.3 millones de pesos

Precio de venta medio $8.3 millones de pesos

*cifras excluyen preventas y operaciones de fraccionadores inmobiliarios

Conclusiones

1. El volumen de ventas se ha recuperado a un buen nivel considerando las restricciones de viaje que habían estado vigentes durante este período.
2. El inventario sigue creciendo de manera importante.
3. Muchos agentes en nuestra oficina están trabajando con varios clientes que vendrán en las próximas semanas, así que creo que veremos otro repunte en las ventas.
4. Si el volumen de ventas se mantiene igual, nos situaría con alrededor de un 43% más de ventas en 2021 que en 2020.
5. Existe un aumento sustancial en la cantidad de lotes o viviendas para remodelación vendidos en 2021.

¿Qué significa esto para los compradores?

De continuar la tendencia de incrementos de precios en las materias primas afectará  también los precios inmobiliarios en San Miguel. La ventaja que tienen los compradores hoy en día es que en comparación con otras ciudades que están comenzando a ver auges inmobiliarios, San Miguel se está quedando atrás. Esto brinda una ventana de oportunidad para comprar mientras los inventarios de viviendas aún son altos, los precios se mantienen estables pero antes de que veamos una apreciación de los precios. ¿Cuánto tiempo tardará San Miguel en ponerse al día? Mucho depende de dos factores que se contraponen. Dado que SMA es un destino turístico y de segunda residencia, la confianza para viajar juega un papel importante. El otro factor determinante serán los niveles de inventario de viviendas. Mientras haya más de un año de inventario, los precios se mantendrán bajo control. Aunque los datos de ventas no reflejan nada que parezca un boom todavía, San Miguel de Allende ha experimentado cambios rápidos en ciclos anteriores. Después de todo, ¡San Miguel sigue siendo una ciudad de clase mundial muy deseable y ganadora de múltiples premios!

Con toda la inestabilidad en los mercados financieros, es fácil imaginar una devaluación similar en el peso mexicano así que dirigir su inversión hacia bienes duraderos puede ayudar a evitar una disminución en el poder adquisitivo del peso mexicano.

¿Qué significa esto para los vendedores?

Cada vendedor tiene circunstancias personales y familiares ligeramente diferentes, necesidades financieras y planes para el futuro. A continuación se muestra una breve lista de cosas a considerar con respecto a la información que hemos compartido aquí y las opciones a considerar.

Para aquellos que han considerando vender, los próximos meses probablemente les traerán oportunidades que no hemos visto en al menos un par de años. Es posible que no termine vendiendo a un precio más alto pero puede brindarle la libertad financiera que deseaba para continuar sus planes.

Para aquellos que necesitan o quieren mudarse a otra parte del mundo; mucho depende de lo que esté sucediendo en el mercado inmobiliario al que quieren mudarse. Si también está rezagado como San Miguel, entonces tal vez no haya ventaja en esperar. En términos generales, usted vende bajo ahora (en San Miguel) pero también puede comprar bajo en la ciudad donde desea mudarse. Sin embargo, si el mercado ya está en auge en la ciudad donde desea reubicarse, podría ser una ventaja dejar que SMA se ponga al día antes de vender para que no venda barato aquí y compre caro allá.

Obviamente, no hay respuestas claras que se ajusten a las necesidades de todos e incluso descartar posibilidades requiere especular sobre cómo las tendencias pueden materializarse o no.

¡El mejor equipo con el que he trabajado!

Puede sonar un poco cliché, pero me despierto cada mañana agradecido y asombrado por el equipo con el que trabajo. Actualmente somos 30 y puedo decir honestamente que forman el mejor y más completo equipo con el que he trabajado en toda mi carrera. Todos son grandes individuos sólidos y confiables. Los pocos que tienen poca experiencia en bienes raíces directa están aprendiendo nuestra industria rápidamente y traen consigo una amplia gama de experiencia como arquitectos, ingenieros, MBA, especialistas en marketing y varios abogados. La mezcla de sangre nueva y energía ha inspirado el núcleo antiguo de Realty San Miguel. Tenemos más de 14 años de experiencia en el mercado inmobiliario en San Miguel de Allende y Lucero, Gloria, Jessica y Bryan quienes han trabajado desde su fundación continúan dando lo mejor para Realty. Por eso creemos que somos la agencia más querida y respetada en San Miguel.

¡Los Mejores Clientes!

Es imposible hacer una pausa y expresar gratitud por nuestro equipo sin estar igualmente agradecido por nuestros dedicados clientes. Sabemos que muchos de ustedes tienen opciones y a menudo, también son amigos de otros agentes que trabajan para uno de nuestros competidores, pero continúan eligiéndonos. No nos lo tomamos a la ligera y gracias. Para aquellos que son nuevos en San Miguel y realmente no saben a quién elegir, nos sentimos honrados cada vez que nos brindan la oportunidad de ganarnos su confianza. Hasta la fecha, hemos ayudado a más de 1600 clientes a vender o comprar una propiedad.

*Artículo escrito por Eric Martínez profesional de Bienes Raices en Realty San Miguel.

Adaptación para el consumidor Latinoamericano en el idioma español.

Si desea consultar el artículo original enfocado al mercado extranjero puede visitar:

“Is Now the Time to Buy in San Miguel de Allende?” 

por Phillip Hardcastle broker de Realty San Miguel.

https://cutt.ly/RnWYjr1