Los precios de las viviendas comparables en San Miguel siempre han variado mucho y no es inusual que haya una gran cantidad de viviendas con precios excesivos (se explica a continuación). Sin embargo, actualmente la cantidad de viviendas con precios excesivos está fuera de escala.

En abril de 2020, creamos un algoritmo para comparar cada vivienda en el mercado con lo que nuestra extensa base de datos calculó que habría sido el valor de la vivienda en el pico del mercado a mediados de 2018. Teniendo en cuenta que, según las ventas de 2019, los valores de mercado ya habían caído entre un 10% y un 17% con respecto a 2018, los resultados de nuestro algoritmo fueron impactantes.

Descubrimos que un poco más del 40% de las viviendas actualmente en venta todavía tenían un precio igual o superior a los precios máximos de mediados de 2018. El porcentaje de viviendas "sobrevaloradas" llegó a más del 50% cuando se tiene en cuenta la caída de precios de 2019. Por supuesto, "sobrevalorado" es relativo, pero no estamos hablando de solo entre un 3% y un 5% de sobreprecio. Al graficar las viviendas sobrevaloradas en comparación con las ventas reales en 2019, se mostró una distribución bastante uniforme que oscilaba entre el 1% y el 56% de sobreprecio.

¿Qué significa esto?

• En primer lugar, significa que, como comprador, debe trabajar con un agente experimentado que tenga un buen conocimiento de los precios y pueda ayudarlo a eliminar rápidamente las viviendas sobrevaloradas que están en su lista.
• En lugar de seleccionar una casa, es posible que tenga que seleccionar tres o cuatro, comenzar a hacer ofertas razonables con el asesoramiento de su agente y ver cómo va. Si el vendedor de la casa de su primera elección no responde a su oferta, es posible que deba seguir adelante e intentar la misma estrategia con su otra elección de casas, o simplemente pagar más de lo que debería.
• El tiempo en el mercado puede significar algo o no. He visto casas nuevas listadas para la venta en los últimos meses que tienen precios muy agresivos desde el principio y que a menudo están entre un 20% y un 35% por debajo del precio máximo de 2018. Sin embargo, al mismo tiempo, también he recibido, por ejemplo, un correo electrónico de "reducción de precio del 20%", presentado como si fuera la mejor oferta de la historia, cuando en realidad la propiedad todavía tiene un precio más alto de lo que podría haberse vendido en el pico del mercado de 2018.

¿Qué no significa?

• No significa que no haya casas a precios razonables. El optimista señalaría que el 50% de las casas en el mercado tienen precios razonables o agresivos. Como he mencionado en varias otras actualizaciones del mercado, siempre hay vendedores razonables y, a menudo, algunos muy motivados que ya han fijado el precio de sus propiedades por debajo de donde probablemente irá el mercado.

San Miguel siempre tiene muchas casas con precios excesivos.
Desde que comencé en el sector inmobiliario en 2006, esta siempre ha sido la dinámica en San Miguel. En mi opinión, esto sucede por tres razones principales.

• Es más difícil fijar un precio preciso para una casa aquí que en otras ciudades y realmente no existen tasadores oficiales para fijar el precio de una casa de reventa. Como San Miguel no se construyó en subdivisiones de casas muy similares, no es raro encontrar una casa que vale cientos de miles de dólares al lado de una casa en demolición con poco valor aparte del terreno. Luego, cada cuadra de un vecindario tiene diferentes pros y contras, lo que hace que establecer un valor realista sea muy subjetivo.
• ¡Solo se necesita un comprador! Dado que los costos de mantenimiento son tan bajos en San Miguel, esta es la actitud de demasiados vendedores. Ya sea por malos consejos, o por haber oído hablar de otros que ganaron la lotería de “vendí mi casa por un precio escandaloso”, o simplemente por sacar un número al azar, ponen sus casas a la venta a un precio poco realista esperando que aparezca ese comprador, y funciona para aproximadamente uno de cada 50 cada año en mi opinión, pero deja demasiadas casas sobrevaluadas en el mercado. Aunque la mayoría de los agentes experimentados ni siquiera quieren ponerlas en venta, lo hacen porque SMA es una ciudad pequeña y su reputación se verá manchada si no lo hacen.
• Los agentes también juegan el juego. La mayoría de las casas de reventa en San Miguel se listan a través de un agente de AMPI (equivalente a NAR). La práctica común es presentar la propiedad durante las reuniones de la red y luego tener una jornada de puertas abiertas donde se le pide a cada uno de los agentes que asisten su opinión sobre el precio. Todos los agentes quieren ver a su vendedor ganar la mayor cantidad de dinero, por lo que incluso los agentes más experimentados pondrán el precio más alto de lo que saben que debería ser con la esperanza de obtener el apoyo de los otros agentes que asisten. Sin embargo, incluso cuando el consenso es que el precio debería ser un poco más bajo, el precio ficticio se ha convertido en un punto de referencia para el vendedor y, a menudo, se resisten a bajar el precio hasta que pasa un tiempo. Esto da como resultado que un gran porcentaje de casas tengan un precio un 10 % o más por encima de lo que deberían tener y el precio probablemente no se reducirá durante meses o incluso años.

Debido a estos tres factores principales, y en mi opinión, el 50 % de las casas en venta en San Miguel de Allende siempre tienen un precio excesivo. Sin embargo, históricamente diría que el rango sería solo del cinco al quince por ciento en comparación con el 40 % al 50 % actual.

En conclusión, busque un agente que conozca bien el inventario y pueda ayudarlo a eliminar las casas con precios excesivos y concentrarse en las que tienen un precio razonable, si no agresivo, para que no se convierta en uno de los compradores que paga de más por una casa.

Por supuesto, creo que los agentes de Realty San Miguel son los mejor capacitados y le brindarán la mejor representación posible.

Philip Hardcastle