A pesar del auge del mercado inmobiliario en muchos suburbios de los EE. UU., eso aún no se ha extendido a San Miguel de Allende. Sospecho que la razón principal es una combinación de las dificultades que la pandemia ha traído a las familias, el trabajo y las empresas y la reticencia a viajar hasta que el COVID esté más bajo control. Nuestra actividad en el sitio web y el correo electrónico continúa casi al mismo ritmo que antes de la pandemia, lo que indica que todavía hay un fuerte interés en San Miguel. Y aunque hemos tenido algunos clientes que han hecho el viaje para comprar una propiedad mientras las condiciones son favorables, muchos más parecen estar esperando hasta el año nuevo. También hemos tenido más compradores ausentes este año que nunca. La mayoría de ellos ya conocen San Miguel, por lo que tienen una buena idea de lo que obtendrán, pero el hecho de que hayamos tenido tantas ventas sin ver la propiedad con un poder notarial también habla de las dificultades de los tiempos.

ACTIVIDAD DEL MERCADO SEPTIEMBRE DE 2020
26 - Anunciado bajo contrato
26 - Cierres reales
47 - Nuevos listados
40 - Reducciones de precio
11 - Retirados del mercado
867 - Total de propiedades listadas
$537,000 - Precio medio de todas las propiedades
$435,000 - Precio medio de las nuevas propiedades listadas
$289,750 - Precio medio de venta

33 - Meses de inventario (según los cierres reales en relación con el total de propiedades listadas)

Observaciones:
Los nuevos listados menos los retirados del mercado siguen superando a los cierres reales, lo que significa que el inventario sigue creciendo. Los cierres reales en septiembre fueron mucho más altos que los meses de cuarentena de marzo a junio. También es alentador ver tantas reducciones de precios. Sin embargo, todavía hay una desconexión sustancial entre el precio medio de las nuevas propiedades listadas y el precio medio de venta. Este es casi siempre el caso en San Miguel, ya que hay muchas casas sobrevaloradas en el mercado. Nuestro algoritmo indica que el 50% de las casas en el mercado están sobrevaloradas y puede leer más sobre esto en un par de otras Actualizaciones del mercado que he publicado recientemente.

Lo que esto significa para los vendedores
Si usted es un vendedor, simplemente lo dejaré con el hecho de que hay más de 33 meses de inventario en el mercado. Lo que significa, en resumen, que solo tiene una probabilidad entre tres de vender su casa en los próximos doce meses. Cuanto más cerca esté el precio de su casa de un millón de dólares, más meses de inventario habrá. Lea algunos de mis otros artículos de Actualizaciones del mercado o Lo que los clientes necesitan saber donde hablo sobre sus opciones y lo que le dará a su casa la mejor oportunidad de venderse. Además, lea Por qué listar con nosotros, al que puede acceder en el menú principal en la pestaña Bienes raíces. Vivimos en la era de Internet y nadie puede darle a su propiedad más exposición que Realty San Miguel. Tenemos más tráfico web que sus siete principales competidores juntos.

Lo que esto significa para los compradores
Por mucho que me gustaría decirle que "venga aquí rápido, es un mercado de compradores", eso es solo parcialmente cierto. Si bien nuestro algoritmo muestra que el 50 % de todas las casas en el mercado tienen un precio excesivo, también ha identificado un porcentaje sustancial de casas que tienen un precio agresivo. Algunas tienen un precio incluso un 40 % por debajo del pico del mercado de mediados de 2018. Afortunadamente, todos nuestros agentes están actualizados sobre el mercado y pueden ayudarlo a encontrar la casa de sus sueños a un precio razonable. En todos los mercados, siempre hay vendedores motivados.

¿Hacia dónde va el mercado?
Sinceramente, no está claro y hay muchas señales contradictorias, pero explicaré la dinámica que afecta a nuestro mercado y lo que estoy siguiendo.

• Al seguir 34 años de ciclos en San Miguel, deberíamos continuar con una tendencia a la baja tanto en volumen como en precios. Sin embargo, la media móvil simple (SMA) probablemente esté mucho más conectada a la economía global hoy que hace 15 años, por lo que este ciclo puede no seguir los ciclos anteriores.
• Las ventas de viviendas están en auge y, a menudo, se venden por encima del precio de venta en muchos suburbios y áreas rurales de los EE. UU. Esto proporcionará liquidez para quienes quieran mudarse aquí desde esas áreas. Sin embargo, quienes quieran mudarse aquí para escapar de una gran ciudad pueden tener más dificultades para vender su casa y tener que venderla por menos de lo que querían. En este punto, las tendencias inmobiliarias de EE. UU. parecen equilibrarse entre sí en su efecto sobre San Miguel Allende.
• Aunque parece que nuestros clientes están menos interesados ​​en el mercado de valores que en 2008, el hecho de que los mercados estén en auge y tocando máximos históricos tiende a contagiar optimismo y confianza del consumidor. Esto solo ayudará a San Miguel.
• Después de cada elección desde que estoy aquí, vemos una pequeña afluencia de personas que se mudan aquí porque ganó el candidato que no querían que ganara. No tengo dudas de que esto volverá a suceder en 2021 sin importar quién gane. Esto solo ayudará a las ventas de bienes raíces en SMA. Sin embargo, existe la posibilidad de que los mercados de valores reaccionen al ganador de las elecciones y al menos reduzcan los beneficios para San Miguel que vienen con un mercado de valores estadounidense fuerte.
• Mencionar COVID probablemente debería haber sido lo primero en mi lista. Como usted sabe, ha alterado la vida como la conocemos y realmente no está claro cómo afectará al mercado inmobiliario de San Miguel a largo plazo o nuestras vidas en general. A corto plazo, las restricciones de viaje obviamente han afectado a SMA y mientras exista un riesgo asociado con volar, seguirá afectando. Como mínimo, limitará la cantidad de personas dispuestas a viajar aquí y retrasará los planes de mudarse o tener una casa de temporada aquí. Si el riesgo percibido o real continúa, entonces dañará gravemente el mercado aquí, ya que las personas que se habrían mudado aquí deciden quedarse más cerca de casa. Cualquier falta de actividad de los estadounidenses y canadienses puede compensarse en cierta medida con la mayor actividad que estamos viendo de los mexicanos que conducen aquí desde las ciudades más grandes. Del seguimiento de las visitas a nuestro sitio web y el volumen de correo electrónico, parece que el interés en San Miguel sigue siendo muy alto y que COVID simplemente ha retrasado los planes de la mayoría. Por supuesto, espero que este sea el caso y que COVID continúe desapareciendo.
• Con entre 33 y 47 meses de inventario (dependiendo de las ventas del mes que mida), no puedo ver que haya una apreciación del precio de las viviendas durante bastante tiempo. Incluso si el COVID se levanta por completo y hay un auge de ventas por un período, no creo que pueda reducir el inventario lo suficiente como para que los precios aumenten. El último auge en aumentos de precios fue a principios de 2017, cuando solo había 175 casas de reventa en el mercado. Hoy hay 867.

Al sopesar todo lo anterior, en el mejor de los casos espero que el volumen de ventas y los precios se mantengan estables. En el peor de los casos, esperaría que los precios sigan bajando. Al seguir cuidadosamente los mercados de SMA en declive y luego en estancamiento desde la crisis financiera mundial de 2008 hasta 2015, lo principal que aprendí es que siempre hay vendedores motivados que reducen su precio o negociarán mucho más bajo que el precio de venta. En un mercado en declive o estancado aquí, todo el mercado no cambiará de la noche a la mañana, pero cada mes varios vendedores se ven sometidos a presiones financieras que los motivan a vender por un precio menor o simplemente decidirán que no quieren esperar tiempos mejores y quieren seguir adelante con sus vidas. Estos vendedores son los que crean las oportunidades para los compradores sin importar lo que indiquen las señales del mercado.

ESTADÍSTICAS DE COVID
A fines de septiembre, parecía haber 556 casos totales en San Miguel con 469 considerados recuperados. 36 casos estaban bajo investigación y ha habido 30 muertes clasificadas como positivas a COVID. Un artículo de la capital indicó que los casos estaban disminuyendo en el estado de Guanajuato.

Realty San Miguel ha ayudado con éxito a más de 1,500 clientes a comprar o vender una casa. Sería un honor para nosotros ayudarlo a usted también.