¿Mi casa tiene un precio demasiado alto? ¿Por qué no se ha vendido?
Hace unos meses tuve una conversación con un vendedor que estaba a punto de expirar en la lista de otra agencia y el vendedor estaba considerando darme la lista. Cuando hablamos sobre el precio actual de la propiedad, el vendedor preguntó: “¿Mi casa tiene un precio demasiado alto? No entiendo por qué no se ha vendido o ni siquiera está recibiendo mucha actividad. Mi agente actual me dijo que no bajara el precio y me aseguró que hizo su tarea y que puede justificar fácilmente el precio de venta con sus compensaciones ".
Antes de llegar, también había hecho mi tarea y sí, acepté, el precio de venta actual podría justificarse fácilmente comparándolo con las ventas anteriores y calculando el valor de reemplazo. Sin embargo, lo que el vendedor o el agente no tuvo en cuenta fue el inventario actual específico para el rango de precios de la vivienda.
En este caso, la casa tenía un precio de $ 1,050,000 USD. Al extraer de nuestra excelente base de datos, observé todas las ventas durante el año anterior entre $ 900,000 y $ 1,100,000. Básicamente $ 50k (4.5%) por encima y $ 150k (14%) por debajo del precio de cotización actual. Lo que descubrí fue que dentro de este rango de precios solo DOS casas se habían vendido en los últimos doce meses y había 63 casas en el mercado dentro de ese rango de precios.
Al principio, esto realmente no se registró con el vendedor ... hasta que le expliqué que esto representa 31.5 AÑOS de inventario dentro de este rango de precios específico.
El objetivo de este artículo es explicar que cuando está fijando el precio de su casa o propiedad para la venta, debe considerar el inventario actual. Cuanto más inventario, más competencia tendrás. Cuanta más competencia tenga, entonces debe haber algo convincente que haga que su propiedad se destaque.
Desde mi experiencia, algunas casas siempre se venden primero debido a su ubicación superior. Algunos más se venden rápidamente porque son casas de calidad de diseñador en perfecto estado con cero mantenimiento diferido. El resto probablemente se reduce a la combinación de las preferencias personales del comprador y el valor percibido por el dinero. Una propiedad que tiene un precio agresivo atrae mucha atención, superará las preferencias personales y tendrá muchas más posibilidades de encontrar un comprador.
Digamos, por ejemplo, que un comprador estaba interesado en este rango de precios y puede ver hasta 15-20 hogares antes de tomar una decisión. Primero, los agentes que venden la mayoría de las propiedades en este rango de precios saben cuáles están mejor ubicados, cuáles están en las mejores condiciones y cuáles tienen un buen precio. Para incluirlo en la lista de agentes de 15-20 (de 63) que mostrarán, debe haber algo sobre su propiedad que se destaque.
Incluso si llega a la lista de ganadores de 15-20, entonces la pregunta es, ¿hay suficientes incentivos para que el comprador compre el suyo frente a uno de los otros? Más que probable para la mayoría de los vendedores durante este mercado actual, esto significará ponerle un precio a su propiedad más agresivamente de lo que desearía si realmente desea o necesita vender. De lo contrario, probablemente se quedará atrapado en el grupo de 43-48 hogares que ni siquiera se muestran mientras espera que regrese el volumen del mercado.
Si está pensando en vender o es un vendedor actual con un acuerdo de cotización con otra agencia que vencerá pronto, uno de nuestros agentes estará encantado de ayudarlo a evaluar su precio y ayudarlo a encontrar la mejor estrategia de ventas para su propiedad específica .
Inventario actual
A fines de junio de 2020, obviamente, solo nos estamos aliviando de la crisis de Covid, que ha reducido aún más el volumen de ventas, por lo que ahora tenemos un inventario de seis a siete años mirando el mercado de SMA en general.
